La búsqueda de una vivienda en alquiler se ha vuelto cada vez más desafiante, especialmente desde la implementación de la polémica Ley de Alquileres, que ha llevado a la salida del mercado de alrededor de 250,000 unidades habitacionales. Un porcentaje significativo de estas propiedades ahora está en venta, y algunos propietarios optaron por convertirlas en alquileres temporales o turísticos en busca de una rentabilidad más atractiva, afectando así la disponibilidad de viviendas para alquileres a largo plazo.
Ante la llegada del gobierno de Javier Milei, el mercado inmobiliario anticipa posibles cambios con la esperanza de que se presente pronto al Congreso la propuesta de derogar la actual normativa reformada en octubre, volviendo a acuerdos bajo el Código Civil y Comercial (CCyC).
A pesar de acuerdos pospuestos, la preocupación persiste entre los propietarios. Los representantes de una de las partes involucradas en la firma de contratos (los inquilinos son la otra parte) mantienen una perspectiva optimista, abogando por la preservación de aspectos normativos clave de la legislación actual.
El abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), Enrique Abatti, compartió su opinión sobre la intención del presidente Milei de derogar las leyes de alquileres (la 27.551 vigente desde julio de 2020 y la 27.337 desde el 18 de octubre último). Aunque considera que sería una medida positiva, señala que enfrenta complejidades técnicas, especialmente en el Senado donde los libertarios no cuentan con mayoría.
En cuanto a las leyes vigentes, Abatti resalta aspectos positivos de la Ley 27.551, que derogó la prohibición de indexar establecida por la Ley de Convertibilidad y Desindexación de 1991. Advierte que la derogación total podría resultar en la pérdida de ventajas, como la posibilidad de aplicar índices de ajuste por inflación. También destaca la importancia de reformar el artículo 1.351 del CCyC para los corredores inmobiliarios.
Sobre la Ley 27.737, que ofrece incentivos fiscales para locadores y locatarios, Abatti reconoce su utilidad aunque la considera algo insuficiente.
Expertos consultados sugieren la derogación parcial de las leyes para generar certidumbre y no perder beneficios. Abatti propone mantener los aspectos positivos y derogar el resto, equiparando la libertad contractual, lo que permitiría aplicar diversos índices de ajuste a los contratos de alquiler. Argumenta que volver al régimen del CCyC restablecería el plazo mínimo legal de dos años, aumentando la oferta de viviendas para alquilar.
“Es anacrónico que los alquileres no puedan pactarse en dólares debido a restricciones en los artículos 1187 y 765 del CCyC. Debe modificarse el artículo 765 para equiparar monedas extranjeras como el dólar al curso legal, permitiendo acuerdos en dólares sin riesgo de anulación judicial”, sugiere Abatti.
Recientemente, se han cancelado varios contratos que estaban por firmarse para después del 11 de diciembre. Según Abatti, tanto las declaraciones del presidente Milei como la persistencia de las leyes de alquileres han tenido consecuencias perjudiciales para propietarios, inquilinos e inmobiliarios, y han llevado a una oferta prácticamente nula. Los propietarios han sido cautelosos al no ofrecer sus viviendas en alquiler debido a la expectativa de una reforma legislativa anunciada por el presidente.
La derogación de las leyes, con las salvedades expuestas, es vista como la única manera de salir de esta situación caótica, según algunos expertos.