El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) emitido por el presidente Javier Milei ha derogado la ley de alquileres, regularizando situaciones que ya se encontraban presentes en la práctica. Un ejemplo de ello es la publicación de propiedades en dólares y la negociación de actualizaciones entre las partes, tanto en términos de periodos como de porcentajes, que diferían de lo establecido en la ley votada en octubre de este año.
La derogación parcial de la normativa retrotrae las regulaciones al año 2020, cuando los acuerdos de alquiler se regían por el Código Civil. Además, introduce modificaciones en otro aspecto crucial relacionado con la duración de los contratos, otorgando a los inquilinos la posibilidad de rescindir el contrato antes de los seis meses de vencimiento, una opción que antes no existía.
A partir del 29 de este mes, fecha en que entrarán en vigor las nuevas regulaciones establecidas en el DNU, los plazos de duración de los contratos serán determinados por las partes y no tendrán un término mínimo. Es decir, podrán acordarse contratos de alquiler de un mes hasta tres años.
En palabras del presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, esta nueva normativa implica que el inquilino tiene ahora la facultad de finalizar el contrato en cualquier momento, abonando al propietario un 10% del saldo de los alquileres futuros hasta la conclusión del contrato. Esta flexibilidad contrasta con la situación anterior a 2020, donde la rescisión anticipada solo podía ocurrir después de seis meses, con una indemnización equivalente a un mes y medio si se realizaba en el primer año, y un mes si era en el segundo.
Desde la perspectiva de Abatti, estas modificaciones benefician a ambas partes, ya que otorgan mayor libertad contractual y la capacidad de acordar plazos, ajustes y monedas, lo que podría aumentar la oferta de propiedades en alquiler y permitir a los inquilinos negociar precios de manera más favorable. Sin embargo, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, tiene una visión diferente, calificando estas medidas como un «experimento criminal». Muñoz señala que ahora los propietarios podrán exigir pagos por adelantado de cualquier cantidad de meses, y los inquilinos no serán notificados con antelación sobre la renovación del contrato.
La eliminación del plazo mínimo de tres años y la indemnización del 10% en caso de rescisión anticipada son aspectos criticados por Muñoz, quien teme que los nuevos contratos puedan ser de corta duración y que se aumenten los montos y las condiciones para los depósitos en garantía, incluso permitiendo que se realicen en dólares.
La percepción del mercado inmobiliario tras estas reformas varía entre los expertos. Mientras algunos, como Francisco Bosch de Miranda Bosch Real Estate & Art, creen que la oferta de propiedades en alquiler aumentará y se necesitará un tiempo para que el mercado se estabilice, otros, como Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, sugieren que la situación se ajustará gradualmente y que la experiencia de los inmobiliarios será crucial en asesorar a los propietarios sobre la conveniencia de pactar contratos en dólares.
a modo de ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, según datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos, muestra que el 36,1% de los hogares son inquilinos, lo que destaca la relevancia de estas reformas en un segmento significativo de la población. Desde 2017, una ley local establece que las comisiones de los agentes inmobiliarios son pagadas por los propietarios, y esta norma continúa vigente.
Según un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario, la oferta de departamentos en alquiler en la Capital ha disminuido desde octubre de 2022, alcanzando su punto más bajo en octubre pasado, con solo 532 unidades en comparación con el promedio anterior que oscilaba entre 15,000 y 20,000 unidades.